• Slideshow1

    The Metropole Thủ Thiêm

  • Slideshow1

    The Rivus Elie Saad (tên cũ Sài Gòn Bình An)

  • Slideshow1

    The Classia

  • Slideshow1

    The River Thủ Thiêm

  • Slideshow1

    ssssssss

PHẦN 1: Quan điểm cá nhân – thiên về cảm tính:

Chập tối vừa nhận thu nhập cam kết từ căn condotel hiệu Vinpearl của mình ở Nha Trang, lại đúng lúc mấy người bạn đang xôn xao vì vụ "lật kèo" của Cocobay Đà Nẵng. Thôi đành, tự thêm quota một chút chia sẻ nữa với các anh chị em thiện lành dù còn mấy content đang chờ viết trả khách.
Trong tháng qua có vụ lùm xùm các nhà đầu tư condotel biểu tình tố FLC không trả thu nhập cam kết (TNCK), nay Cocobay chắc cũng sợ bị tố rầm rộ nên chủ động công khai thừa nhận khó khăn. Nhóm kín các nhà đầu tư condotel Vinpearl mà tôi tham gia cũng xôn xao lắm. Chuyện TNCK là một nhẽ, chuyện pháp lí sở hữu và tính thanh khoản của dòng bất động sản này cũng gây hoang mang.
Vậy giờ tôi sẽ trình bày một cách dễ hiểu nhất cho các bạn muốn tham khảo một cách khách quan. Còn các thể loại không đầu tư mà chỉ hóng hóng auto dìm hàng người khác để hòng hả hê trên sự thất bại của người khác, tôi không quan tâm.


Đây, ngắn gọn về sản phẩm condotel là thế này:
Chủ đầu tư (cđt) xây lên các tòa khách sạn trong đó các phòng đều được thiết kế như căn hộ có đầy đủ bếp núc, gọi là căn hộ khách sạn, tức là condotel ---> khách hàng mua các căn hộ này thì trở thành chủ sở hữu (csh) tương tự mua căn hộ chung cư, nhưng không được ở mà giao cho cđt khai thác kinh doanh kiểu khách sạn ----> cđt đưa ra một mức TNCK áp dụng trong một số năm nhất định với các điều kiện đi kèm, kí hợp đồng hợp cháo rõ ràng với các csh căn hộ, định kì là chuyển tiền thanh toán.


Lợi ích khi đầu tư condotel:
- Sở hữu bất động sản cho thuê, nhận TNCK đều đặn ở mức tương đương hoặc nhỉnh hơn lãi gửi ngân hàng, mà chẳng phải đau đầu quản lí, kiếm khách.
- Nếu vay ngân hàng trả góp thì "tự nó nuôi nó", tiền TNCK chi trả cho tiền vay ngân hàng, vài năm sau là thành nhà của mình hoàn toàn.
Bất lợi khi đầu tư condotel: Pháp lí chưa rõ ràng trong khi miệng đời vẫn luôn khốn nạn chầu trực dìm ta xuống + hết thời hạn nhận TNCK thì không biết trước mỗi năm thu nhập thế nào vì hiệu quả kinh doanh phụ thuộc đơn vị quản lí khai thác cho thuê.
Vậy các điểm lợi ích thì mọi người đều rõ. Còn các điểm bất lợi, chính là rào cản khiến nhiều người không chọn đầu tư condotel, và nó đang thể hiện sức "công phá" tâm lí đầu tư hết sức rõ ràng qua 2 vụ FLC và Cocobay không trả được TNCK. Tôi sẽ tập trung phân tích các điểm bất lợi này để thấy TẠI SAO TÔI ĐẾCH SỢ.


1. Về pháp lí, tôi tin Nhà Nước sẽ công nhận condotel là một loại hình bất động sản cực kì thông minh. Bởi nó nâng tầm quốc gia lên ở 3 khía cạnh:
- Khuyến khích các tập đoàn bđs đầu tư phát triển các dự án căn hộ khách sạn hạng sang, nâng tầm hạ tầng du lịch nước nhà;
- Khơi thông dòng vốn trong dân đổ vào bất động sản thương mại, tiếp tục củng cố hạ tầng bất động sản du lịch, kích thích tăng trưởng kinh doanh mang lại thêm nguồn thuế TNCN và TNDN;
- Gia tăng sức mạnh đòn bẩy tài chính, nâng tầm thế mạnh "kiềng ba chân" của nguồn lực có được từ sự gắn kết chặt chẽ 3 bên gồm cđt bđs, người dân và các ngân hàng, cùng nhau xây dựng nên các công trình ngày càng lớn lao hơn cho nước nhà.
-----> Tôi cho là các nhà làm luật thay vì tìm cách xây thêm rào cản thì hãy tạo điều kiện phát triển loại hình này; sự can thiệp tốt đẹp nhất của luật pháp là hãy xây dựng các chế tài bảo vệ người dân đầu tư vào đây, hãy trừng phạt những cđt kém cỏi và lừa đảo, hãy nghiên cứu các phương thức bọc lót tốt nhất cho người dân đã dám bỏ tiền cho bất động sản thương mại, giúp kích thích kinh doanh mang lại thêm nguồn thu thuế.
Tất nhiên nhìn vào đây, chúng ta đều hiểu, khi có nhà nước và luật pháp ra sức bọc lót bảo vệ, thì chúng ta vẫn không lường hết được các vấn đề phụ thuộc NĂNG LỰC CỦA CHỦ ĐẦU TƯ. Vì thế bây giờ mời bà con chuyển sang mục số 2 dưới đây.


2. Về hiệu quả đầu tư, condotel là loại hình bất động sản du lịch nên tất nhiên hiệu quả đầu tư vào nó chính là hiệu quả kinh doanh nó. Xin nhấn mạnh lại là chúng ta phụ thuộc vào đơn vị khai thác kinh doanh cái tòa condotel. Đó chính là vấn đề năng lực của cđt như nói trên.
Cocobay, cái này tôi có bạn bè làm sales và marcom trong ngành chẳng lạ gì nó đã vật vã để xoay xở như thế nào về nhân sự. Những người giỏi mà tôi được biết về đầu quân ít lâu đã không thể giúp gì cho nó được, dù sản phẩm bất động sản thì không phải là tồi, không gian thậm chí còn đầy tiềm năng nếu biết cách khai thác. Đơn giản là vì cđt mà thôi. Họ có hiểu gì về branding, về marcom cho hotels resorts đâu. Họ đã mời Ronaldo về để bán nhà mà thôi. Các trò Ngọc Trinh sao xẹt uốn éo, carnival rộn ràng có thể giúp đánh bóng đôi chút cho resort, nhưng tất cả đều chỉ là bong bóng xà phòng một khi chiến lược kinh doanh không tốt, không có "bài" để tối ưu revenue, không có "chiêu" để marketing đẩy giá, upsell... Không biết cụ tỉ triển khai nên chẳng có gì ngạc nhiên khi cđt dám đưa ra TNCK ở mức trên trời mà đi vào kinh doanh thì lãi chẳng thấy đâu.
Là một người có kinh nghiệm hơn 10 năm làm truyền thông các mảng hạ tầng dịch vụ gồm hospitality và hotels & resorts, tôi xin cam đoan vấn đề Năng lực của cđt là điều tiên quyết cho hiệu quả kinh doanh của bất động sản du lịch.
Nếu làm franchisee (thuê thương hiệu) với các ông trùm hotels & resorts 4-5 sao quốc tế, tòa nhà của anh cũng phải đảm bảo đủ tiêu chuẩn khắt khe theo yêu cầu của họ. Thì họ mới nhận ốp hệ thống khai thác của họ vào, mới đem tệp khách hàng trung thành hàng chục năm qua của họ ra cho anh dùng chung.
Còn nếu tự xây chuỗi mang thương hiệu của riêng mình, anh lại càng cần tiềm lực mạnh để lọ mọ đi lên và vươn lên level không thua kém brand quốc tế nào. Thì anh mới ổn định hệ thống, đóng gói làm chuỗi, mới xây được tệp khách hàng trung thành cho riêng mình.
Đại khái vậy, ý nói, dù nhờ ông tây nào khai thác hay tự mình khai thác cái tòa condotel nọ thì cũng đều phải là cđt có tiềm lực mạnh.
Ở đây tôi không nói riêng về nguồn lực kinh tế, mà là nguồn lực con người, chất xám, khả năng tổ chức bộ máy, vận hành hệ thống dịch vụ.
Vào năm 2016, tôi mua căn condotel đầu tiên nhân dịp sinh nhật 35 tuổi. Khi đó sản phẩm này còn rất mới mẻ, nhưng tôi mua vì cách đó 7-8 năm tôi đã bắt đầu trải nghiệm khắp các hotels, resorts quanh Việt Nam, trong đó có Vinpearl. Tôi đã có đủ niềm tin vào năng lực khai thác kinh doanh bđs du lịch của Vingroup. Tôi thậm chí đã đăng kí mua xong 2 căn, rồi bán bớt 1 căn cho một cô Việt kiều ở Đức về.
Sau đó nhiều dự án condotel của các cđt khác ra, tôi được thuê viết bài PR cho vài dự án. Nhưng tôi chỉ chọn viết cho ông nào show ra được đơn vị vận hành khách sạn chuyên nghiệp sẽ tiếp quản khai thác dự án.
Thời điểm đó tôi không thấy năng lực vận hành hệ thống dịch vụ của cái ông thành đô hay đô thành nào đó là cđt con Cocobay. Cả ông FLC có vẻ ra 2 cái resort đầu khá ổn, nhưng tôi vẫn chưa thấy thuyết phục. Nên tôi không khuyên ai mua condotel của các ông này. Tôi có thời gian ngắm tham gia marketing khu biệt thự sân golf của FLC Hạ Long vì dự án đấy thì thực sự là quá đẹp.
Sau đó, khi làm cho Flamingo, đích thân tôi tham gia bộ mây marketing dịch vụ cho khu resort, nắm rõ bộ máy vận hành thế nào và tiềm năng của các dự án đến đâu, nên đã yên tâm quảng bá đến nỗi có người bạn tôi cũng xuống tiền gần chục tỉ đầu tư condotel của Flamingo. Thời ấy, nguyên 1 team thần thánh của chúng tôi - dẫn đầu bởi 1 bà rất rắn gần 10 năm quản lí marcom cho 1 brand khách sạn của 1 tập đoàn toàn cầu - đã thành công đưa tòa nhà hơn 200 room key vào hoạt động, bao nhiêu hi sinh, máu và nước mắt, đổ xuống cho kịp tiến độ, bất kể phải xích mích với các thành phần trì trệ chưa từng launching một tòa khách sạn như thế. Sau đó ra đi nhưng chúng tôi đã kịp training cho một số đàn em ở lại và tin rằng họ sẽ giỏi hơn chúng tôi rất nhiều, vì họ thực sự yêu sản phẩm của tập đoàn hơn, còn chúng tôi chỉ được cái máu me chinh phục thử thách và tinh thần trách nhiệm chứ chưa yêu được nhiều như họ.
Vân vân và mây mây, còn rất nhiều "va chạm" của tôi với ngành hotels & resorts. Kể cho anh chị em thấy, để biết rằng tôi là một người hiểu biết về ngành kinh doanh khâch sạn này và cũng đã lăn lộn với nó. Tôi đầu tư 1 căn condotel nhỏ xinh coi như là sở thích, cũng là tình yêu của tôi với ngành.
Tôi mua condotel ở Nha Trang, nơi mà tình cờ có cái Vinpearl đầu tiên. Một lí do nhỏ là Nha Trang từng giúp tôi vượt qua 2 năm chống lại chứng trầm cảm khi nó vừa mới chớm. Mà lí do lớn là, tôi chọn sản phẩm mang thương hiệu Vinpearl của Vingroup vì tôi nhìn thấy năng lực kinh doanh của họ.
Bây giờ có các dự án condotel của câc cđt khác được khai thác bởi các đơn vị quốc tế nổi tiếng, mang các thương hiệu như InterContinental, Sheraton, Wynham, Movenpick... Các bạn có thể tin tưởng được khi nhãn hiệu lớn của thế giới gắn tên họ vào đó. Còn tôi thì vẫn trung thành với Vinpearl.
Tôi vẫn rao bán căn condotel của mình như một bài test, nếu được giá thì tôi sẽ bán và lại chờ dịp đầu tư căn khác cũng của Vinpearl. Nếu không được giá như mong muốn, tôi cứ giữ lại làm của để dành cũng vẫn yên tâm nhận TNCK như thường. Vì tôi biết cái tầm của Vingroup, và cho đến nay, Vinpearl vẫn là 1 thương hiệu cùng với bđs Vinhomes mang lại lợi nhuận tốt cho tập đoàn.
Kế hết ra như vậy để các bạn hiểu tầm quan trọng của cái khả năng kinh doanh condotel. Và để trả lời câu hỏi về cuộc chơi này, nó dành cho ai.
Nó dành cho những ai có tâm với ngành du lịch, hiểu và yêu và muốn đầu tư lâu dài. Nó không dành cho ai thích lướt sóng, sốt xình xịch vì bài toán thanh khoản ngắn hạn. Nó càng không dành cho những người chẳng hiểu gì về kinh doanh khách sạn.
Các cđt không biết điều đó mà cố làm dòng sản phẩm này, là có tội với nhân dân, có tội với ngành bất động sản, có tội với ngành du lịch. Trong cuộc sống chúng ta không thể tránh khỏi những con sâu như thế. Thật sự chia buồn các nồi canh bị hỏng vì chúng. Nhưng không vì thế mà bạn có thể đòi hắt đổ những nồi canh thơm ngon khác chỉ vì bạn không thưởng thức được, phỏng ạ?
Viết đến đây hi vọng giải sầu được cho vài chế, giúp thêm vài chế quyết định đầu tư, và giúp thêm nhiều chế thôi đừng thò vào đầu tư.
Thiếu hiểu biết, đừng làm theo phong trào. Hiểu biết thì không bao giờ là đủ, đừng cố hiểu cái gì mình không đủ tâm và tầm để hiểu. Đã là câu chuyện đầu tư, cũng đừng đòi hỏi nó không có % may rủi nào.

PHẦN 2: Vấn đề cốt lõi xoay quanh dòng tiền và pháp lý:

Đối diện với một cơ hội đầu tư bất động sản cho thuê, xét trên quan điểm bà ngoại, vẫn là xoay quanh lãi dòng tiền cho thuê + lãi vốn cuối kỳ (từ thanh lý tài sản). Trong khi đó condotel chỉ xoay quanh lãi dòng tiền cho thuê, mà ngặt nỗi dòng tiền này chỉ là dòng tiền vẽ, ko qua thẩm định, mang tính thời vụ, bị ảnh hưởng bởi tăng trưởng kinh tế (kinh tế phát triển làm tăng nhu cầu du lịch và ngược lại) và cạnh tranh cực rát do cung nhiều hơn cầu (đó là chưa kể tập quán du lịch). Tóm lại, lãi dòng tiền cho thuê bấp bênh là điều dễ dàng trông thấy.
Về phần lãi vốn cuối kỳ, do ko có sổ nhà cho nên việc bán ra bị phụ thuộc vào thanh khoản thị trường. Thị trường hiện nay có khác gì thị trường cổ phiếu năm 2006 - 2007, có lẽ các anh chị 7x, 8x chưa quên chứ?
Nhìn chung, ở khía cạnh tài chính, condotel ở VN hiện tại ko đảm bảo được 2 loại dòng tiền này là ko thể chối cãi.
Về phần pháp lý, xin thưa với chủ thớt rằng, việc Vin đưa người vào làm dự thảo sửa đổi Luật đất đai 2013 trong kỳ họp Quốc hội năm nay thất bại đã cho thấy điều gì? Họ cử vào đó với mục đích gì? Có lẽ câu trả lời ko quá khó anh nhỉ?
Đó chính là việc thay đổi thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ, chủ yếu là dành cho condotel. Khi mà đất TMDV được chuyển thời hạn thành lâu dài (như đất thổ cư) thì có khác gì condotel sẽ trở thành độc cô cầu bại trong võ lâm khi mà nó vừa có thể ở lâu dài, vừa cho thuê dịch vụ lưu trú ngắn hạn được.
Thế thì câu hỏi đặt ra là tại sao ko riêng gì Vin mà tất cả các chủ đầu tư condotel mong chờ điều này? Ko thể phủ nhận được một điều, đó là họ đã nhận ra được lãi dòng tiền cho thuê đã ko đạt kỳ vọng. Vì vậy chuyển sang dạng nhà ở chính là cứu cánh cuối cùng để tránh đổ vỡ trong mô hình condotel này.
Thế nhưng, anh có khi nào tự đặt câu hỏi "tại sao Quốc hội buộc lòng phải bác bỏ yêu sách này ko?" Bỏ qua các lý do cao siêu về cái gọi là phát triển văn minh tiên tiến gì đó anh đã nêu, thì vấn đề là trong 90 triệu dân các anh chỉ có vài người thôi. Nói khác đi, cái anh đang cố gắng giải thích chính là một trong những cái được định nghĩa là "lợi ích nhóm". Và nó đã bị bác bỏ. Khi ko còn cứu cánh cuối cùng thì câu chuyện thị trường sẽ đi về đâu?
Tôi có một người bạn đang ôm 3 căn condotel ở Nha Trang. Anh ấy hỏi ý tôi và tôi đã đưa ra câu trả lời thế này. "Khi mày bỏ tiền ra mua mày có hỏi ý tao ko? Sao đến giờ phút này mày mới đi hỏi? Mày quên mất cái mode chơi cổ phiếu theo phong trào ngày xưa rồi sao? Hiện tại mày rút ra ko kịp nữa rồi. Dấu hiệu của một cuộc đổ vỡ domino đã quá rõ ràng đến nỗi một đứa sinh viên kinh tế học còn có thể nhìn ra huống chi tao với mày tốt nghiệp mười mấy năm rồi".
Tóm lại, tôi ko phản bác hay ngồi phán gì trong câu chuyện nỗ lực cứu vãn condotel của anh gì cả. Tôi chỉ nhìn nhận ở góc độ tài chính và pháp lý.
Sau Cocobay, sẽ có người dự đoán là chuỗi sụp đổ của condotel,...vậy, thử nhìn lại mặt trái của sự đối lập: chủ đầu tư thực sự mạnh và tâm huyết sẽ trụ vững với loại hình condotel này.
Nhìn lại vài năm gần đây, có quá nhiều cdt làm condotel, manh có yếu có, vị tria đẹp xấu đều có, chết có sống có,...và sau diễn biến mới nhất này, có thể sẽ có vài condo sẽ "tèo", nhưng rồi sẽ có những condotel thực sự mạnh sẽ hình thành tốt hơn.
Cũng như thị trường thanh lọc sale, thì nay thị trường thanh lọc luôn cả cdt, và nói riêng về condotel này

Nhận tư vấn ngay   x

0946176464